Логин:
Пароль:
 
Забыли пароль?
Найти на сайте: параметры поиска

Государственная регистрация договора купли-продажи

28 октября 2011 - Менеджер
article1543.jpg

Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним. Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации.

Ее проводят на ос­новании заявлений сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления, необходимо представить квитанцию об оплате го­сударственной пошлины за регистрационные действия, договор куп­ли-продажи земельного участка в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для учреждения юстиции), кадастровый план. Продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый земельный участок и правоуста­навливающие документы. Для регистрации перехода права собственно­сти требуются: акт передачи земельного участка, заявление, квитанция об оплате государственной пошлины.

Следует отметить, что если гражданин приобрел земельный участок до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с поряд­ком, который действовал в регионе до открытия учреждения юсти­ции по регистрации прав, то ему, прежде чем продать, следует зарегистрировать раннее возникшие права в Едином государственном реестре в учреждении юстиции. Это обязательное требование выте­кает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. До внесения изменений в закон регистрацию ранее возникших прав производили за отдельную плату, а с сентября 2003 года в соответ­ствии с принятыми поправками ее осуществляют бесплатно.
 

Возмещение НДС при покупке земельного участка
 
Правовая регламентация купли-продажи земли: согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязу­ется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны содержаться все характеристики объекта (адрес, расположение, площадь) — при отсутствии хотя бы одного из них договор считается не заключенным. На данное обсто­ятельство обратил внимание Президиум ВАС РФ в постановлении от 27 апреля 2002 г. № 11011/01.
 
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоб­людение формы договора продажи недвижимости влечет его недей­ствительность. Договор продажи недвижимости обязательно должен предусматривать цену этого имущества.
 
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письмен­ной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже счи­тается не заключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на зе­мельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
 
В тех случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи нед­вижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
 
По договору продажи здания, сооружения или другой недви­жимости покупателю одновременно с передачей права собственнос­ти на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
 
В случае, когда продавец является собственником земельного участ­ка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
 
Однако если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к по­купателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее исполь­зования.
 
Следует иметь в виду, что особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Приобретение земельных участков, принадлежащих государству, возможно либо на аукционе (открытом или закрытом), либо на конкурсе в порядке, установленном постановлением Прави­тельства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.
 
В ст. 146 НК РФ установлено, что объектом обложения НДС в том числе признается и продажа товаров, а товаром, согласно ст. 38 НК РФ, признается имущество, относящееся к категории имущества в соответствии с ГК РФ (в частности, согласно ст. 130 ГК РФ, земель­ные участники отнесены в недвижимому имуществу).
 
Таким образом, продажа земельных участков должна облагаться НДС — на данное обстоятельство обращено внимание в письме МНС России от 19 февраля 2003 г. № ВГ-9-03/40 (отметим, что для периода до 1 января 2001 года суды не признавали реализацию земельных участ­ков облагаемой НДС операцией — см., в частности, постановление ФАС Московского округа от 4 июля 2003 г. по делу № КА-А41/4448-03). Вместе с тем следует обратить внимание, что ст. 143 НК РФ к пла­тельщикам НДС отнесены лишь организации и индивидуальные предп­риниматели, в то время как Российская Федерация как государство плательщиком НДС не является.
 
Если покупатель земельного участка предполагает использовать земельный участок для осуществления деятельности, приводящей к по­явлению объектов налогообложения НДС, предусмотренных ст. 146 НК РФ, то, согласно ст.ст. 171 и 172 НК РФ, он имеет право на налоговый вычет сумм уплаченного НДС в общеустановленном порядке — на это обстоятельство обращено внимание в письмах Минфина России от 1   сентября 2003 г. № 04-03-01/124 и от 6 октября 2003 г. № 04-03-11/82. Однако налоговые органы придерживаются иного мнения, аргументи­руя его следующим:
  • согласно п. 2 ст. 256 НК РФ, земля не подлежит амортизации при исчислении налога на прибыль; 
  • согласно п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ, суммы НДС по капи­тальным вложениям подлежат вычету только после ввода в экс­плуатацию объектов основных средств и начала амортизации их в налоговом учете; 
  • поскольку земельные участки не вводятся в эксплуатацию и не амортизируются, то и вычет НДС по ним предъявлять нельзя.
Однако, если внимательно проанализировать содержание п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ, то становится очевидным, что специаль­ные правила по вычету входного НДС установлены не для всех основ­ных средств, а только для тех, которые вводятся в эксплуатацию в результате капитального строительства. Земельные участники же не требуют ни сборки, ни монтажа, ни строительства, поэтому в их от­ношении применяется общий порядок, установленный третьим абза­цем п. 1 ст. 172 НК РФ — вычеты по прочим объектам основных средств (к ним относятся в том числе и земельные участки) производятся «по­сле принятия на учет данных основных средств», то есть без каких-либо дополнительных ограничений в виде «ввода в эксплуатацию» и «нача­ла амортизации».
 
Выводы: Реализация земельных участков облагается НДС, если эта операция производится плательщиком НДС. Покупатель земельного участка имеет право на вычет уплаченной суммы НДС после приня­тия на учет земельного участка в качестве объекта основных средств (то есть после государственной регистрации права собственности в Едином реестре) при условии, что данный земельный участок будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС согласно ст. 146 НК РФ.

Похожие статьи:

Строим самиДоговор купли-продажи

Строим самиКак заключить договор купли-продажи?

Строим самиОсобенности купли-продажи земельных участков

Строим самиВозмещение НДС при покупке земельного участка

СтроительствоДоговор купли-продажи земельного участка

СтроительствоПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Строим самиГосударственная регистрация договора

Рейтинг: 0 Голосов: 0 2445 просмотров
Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

Добавить комментарий